Les conseils de Richard Saint Guilhem pour évaluer la valeur d’un espace commercial

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un espace commercial, mais vous ne savez pas comment estimer sa valeur ? Il existe plusieurs méthodes et critères pour évaluer la valeur d’un bien immobilier à usage commercial, en fonction de son emplacement, de sa surface, de sa situation locative et de son état. Richard Saint Guilhem va vous présenter les différentes méthodes et les facteurs qui influencent la valeur d’un espace commercial.

La méthode du coût

La méthode du coût consiste à estimer le coût de construction de l’espace commercial, en ajoutant la valeur du terrain et en déduisant la dépréciation due à l’usure ou à l’obsolescence, explique Richard Saint Guilhem. Cette méthode est surtout utilisée pour les constructions neuves, les bâtiments industriels ou les bâtiments à usage unique, comme une école, une aréna, une église, etc.

Voici quelques conseils utiles en vidéo :

La formule de la méthode du coût est la suivante :

Valeur de l’espace commercial = valeur du terrain + coût des aménagements dépréciés + coût du bâtiment déprécié

La méthode des comparables vendus expliquée par Richard Saint Guilhem

La méthode des comparables vendus consiste à comparer les prix des espaces commerciaux ayant été récemment vendus dans le même secteur ou dans un secteur similaire. Cette méthode est très populaire et est surtout utilisée dans le domaine résidentiel. Elle permet de tenir compte du principe de l’offre et de la demande, qui influence le prix du marché, indique Richard Saint Guilhem.

Pour appliquer la méthode des comparables vendus, il faut diviser le prix vendu par le nombre de pieds carrés que compte l’espace commercial, note Richard Saint Guilhem. Il faut ensuite ajuster le résultat en fonction des caractéristiques propres à chaque bien, comme l’emplacement, l’agencement, l’état, etc.

La méthode des revenus

La méthode des revenus consiste à évaluer la valeur d’un espace commercial sur la base des revenus annuels qu’il génère ou qu’il peut générer. Cette méthode est utilisée pour les espaces commerciaux occupés ou destinés à être loués, indique Richard Saint Guilhem. Elle permet de mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier.

Pour appliquer la méthode des revenus, il faut d’abord calculer les revenus nets de l’espace commercial, en soustrayant les dépenses aux revenus bruts, explique Richard Saint Guilhem. Ensuite, il faut multiplier les revenus nets par un taux de rendement, qui varie entre 5 % et 10 % selon le type et le risque de l’investissement.

La formule de la méthode des revenus est la suivante :

Valeur de l’espace commercial = revenus nets x taux de rendement

Les critères qui influencent la valeur d’un espace commercial

Quelle que soit la méthode utilisée, il existe plusieurs critères qui influencent la valeur d’un espace commercial. Voici les principaux :

• L’emplacement : c’est le critère le plus important, car il détermine le potentiel de fréquentation et de chiffre d’affaires. Plus l’espace commercial se situe dans une zone attractive (centre-ville, zone commerciale, rue piétonne, zone touristique…), plus il aura de la valeur.
• La surface : c’est le critère qui permet de mesurer la capacité d’accueil et d’exposition de l’espace commercial. Plus l’espace commercial est grand, plus il aura de la valeur, à condition qu’il soit adapté à l’activité exercée.
• La situation locative : c’est le critère qui permet d’évaluer le risque et la rentabilité de l’investissement. Plus l’espace commercial est occupé par un locataire solvable et fidèle, plus il aura de la valeur. À l’inverse, un espace commercial vacant ou occupé par un locataire précaire aura moins de valeur.
• L’état : c’est le critère qui permet d’apprécier la qualité et le confort de l’espace commercial. Plus l’espace commercial est récent, bien entretenu et conforme aux normes, plus il aura de la valeur.

Pour conclure, il n’existe pas de méthode universelle pour évaluer la valeur d’un espace commercial. Il faut choisir la méthode la plus adaptée au type et à la situation du bien, en tenant compte des différents critères qui influencent sa valeur. Il est également conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, qui pourra vous aider à réaliser une estimation fiable et objective.